Corretagem de imóveis: aspectos jurídicos e legais da atividade

* Por Geraldo Felipe de Souto Silva


O corretor de imóveis é um profissional tecnicamente capacitado, o qual possui a atribuição legalmente instituída de intermediar, avaliar, informar uma negociação imobiliária, com o intento de assessorar e proteger os interesses daqueles envolvidos no negócio jurídico.


De acordo com o conceito descrito na Lei nº 6.530/1978, o corretor de imóveis, devidamente inscrito no competente Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI, exercerá a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Trata-se de um profissional essencial para o pleno desenvolvimento de todos os seguimentos do mercado imobiliário.


Os interessados na prestação dos serviços de corretagem devem firmar com o corretor de imóveis um contrato típico de corretagem.


Há regulação normativa acerca do contrato de corretagem?


Sim. O contrato de corretagem se encontra previsto, genericamente, nos artigos 722 a 729 do Código Civil.


O conceito legal se traduz em contrato pelo qual uma pessoa - não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência - obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas (art. 722).

Conforme previsto na Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI nº 5, de 1978, toda e qualquer contrato de intermediação imobiliária deverá incluir em seu bojo, dentre outros:


(i) a qualificação das partes;

(ii) o objeto do contrato;

(iii) preço e condições de pagamento do negócio a ser entabulado em razão da corretagem;

(iv) especificações da propriedade;

(v) cláusula de exclusividade ou não;

(vi) remuneração do corretor e forma de pagamento;

(vii)prazo de validade do instrumento;

(viii) autorização expressa para receber, ou não, o sinal do negócio.


Como funciona a remuneração do corretor de imóveis?


A remuneração devida ao corretor de imóveis consiste na denominada comissão de corretagem, que será devida se o profissional imobiliário conseguir o resultado previsto no contrato, ou ainda se o negócio não se efetivar em razão unicamente do arrependimento das partes.


O valor da comissão de corretagem deverá ser fixado em lei ou ser ajustada entre as partes (art. 724 do Código Civil).


Registre-se que compete ao CRECI, conforme determinação legal, homologar a tabela de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos (inciso IV do art. 17 da Lei nº 6.530, de 1978).


No Distrito Federal, os percentuais de venda, compra, permuta e dação em pagamento variam no percentual de 6 a 10% sobre o negócio firmado – veja aqui.


Caso a remuneração não esteja prevista em lei ou em contrato, deverá ser arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. No mercado imobiliário local é praticada como praxe subsidiária, em consonância com a regulação editada pelo CRECI, em 6% do valor da venda ( ver acórdão 550952 TJDFT).


Quem deverá pagar a comissão de corretagem?


No mercado imobiliário, há situações em que é o dono do imóvel que busca alguém para comprá-lo/permutá-lo/alugá-lo, bem como outras em que o pretenso comprador/permutante/locatário que busca o imóvel para seu interesse negocial.


Em qualquer das hipóteses, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem como regra geral será do comitente, ou seja, daquele que efetivamente contrata o corretor (REsp 1288450-AM).


Contudo, o contrato firmado entre as partes e o corretor poderá dispor em sentido contrário, ou seja, poderá prever a divisão do pagamento da comissão de corretagem, ou que apenas uma das partes arque com o custo do pagamento.


A comissão de corretagem será devida quando o resultado obtido com a intermediação for diferente daquele contratado?


Sim, será devida. Segundo entendimento sufragado pelo Superior Tribunal de Justiça, será devida a comissão de corretagem ainda que o resultado útil da intermediação imobiliária seja negócio de natureza diversa da inicialmente contratada.


É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio (REsp 1.765.004-SP).


No caso específico do julgamento ora destacado, o corretor de imóveis fora contratado para realizar a intermediação da venda de imóvel. Nada obstante, em decorrência da intermediação realizada, foi celebrado entre as partes contrato de parceria para loteamento urbano, negócio diverso da inicialmente contratado. Concluiu-se, por fim, pela existência de resultado útil por meio de inegável benefício patrimonial obtido em razão dos serviços de corretagem prestados.


Assim, mesmo que seja firmado negócio diferente do inicialmente contratado, o corretor de imóveis deverá receber a comissão de corretagem pela sua atuação, em razão de promover a aproximação das partes a fim de que o negócio jurídico possa ser firmado, bem como em razão de inegável benefício patrimonial obtido pelas partes ao final da negociação.


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