O que os pais precisam saber para venderem bens aos seus filhos?

Por Geraldo Felipe de Souto Silva


Uma das situações jurídicas que mais geram dúvidas nos usuários dos serviços extrajudiciais notariais é a transferência de bens dos pais para os filhos. Seja a título oneroso, seja a título gratuito, os negócios possuem peculiaridades próprias, as quais devem ser respeitadas para o bom fim pretendido.


Apesar de serem negócios com naturezas opostas, já que a compra e venda tem como arrimo a onerosidade ao tempo que a doação possui como supedâneo o aninums donandi, é comum que haja confusão entre as suas especificidades.


De início, insta destacar que a propriedade móvel se transfere pela tradição da coisa e a propriedade imóvel transfere-se pelo registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Dessa forma, o contrato de compra e venda traz somente o compromisso do outorgante vendedor em transmitir a propriedade, denotando efeitos obrigacionais. Porquanto não haja a tradição da coisa móvel ou o registro imobiliário da coisa imóvel, a eficácia da transmissão do bem não restará completa.


Nessa primeira parte, serão tratadas as peculiaridades dos contratos de compra e venda entre ascendentes e descendentes:


· NATUREZA JURÍDICA

O negócio jurídico da compra e venda possui como elementos caracterizadores:


(i) bilateralidade (sinalagma), tendo em vista que os direitos e deveres contratuais entre vendedor e comprador são proporcionais, em razão de um dos contratantes se obrigar a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro;


(ii) onerosidade, uma vez que há sacrifício patrimonial recíproco para vendedor e comprador, pois invariavelmente deverá ser pago preço em dinheiro;


(iii) comutativididade, como regra geral, uma vez que as prestações são conhecidas por ambas as partes. A eventualidade ou álea poderá incidir nas compras e vendas aleatórias (arts. 458 a 461 do CC);


(iv) consensualidade, em razão do que preceitua o disposto no artigo 482 do Código Civil “A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”.


(v) a formalidade contratual escrita é exigida em relação aos bens imóveis, enquanto a solenidade da escritura pública advirá quando o valor do imóvel objeto do negócio for superior a 30 salários-mínimos (art. 108 do CC), sendo em casos tais um contrato formal e solene (TARTUCE, Flávio. Vol. 3 Direito Civil. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 16ª ed. São Paulo: Forense. 2021, p. 350);


(vi) tipicidade, pois se encontra regulado no Código Civil (artigos 481 e ss.).


· CONSENTIMENTO

De acordo com o disposto no artigo 496 do Código Civil, na venda de ascendentes para descendentes os outros descendentes e o cônjuge do vendedor devem consentir expressamente.

Se o vendedor for casado no regime da comunhão universal ou no regime de comunhão parcial de bens e da separação obrigatória, nos dois últimos regimes sendo o bem comum, ambos os cônjuges deverão figurar como vendedores. Caso o vendedor seja casado no regime de comunhão parcial de bens ou da separação obrigatória de bens e o bem vendido seja particular, ou no regime da participação final nos aquestos, será necessária a outorga conjugal. Será dispensada a outorga conjugal se o vendedor for casado pelo regime da separação convencional de bens ou da participação final nos aquestos se convencionada neste regime a livre disposição dos bens imóveis particulares no pacto antenupcial (vide 1.647, inciso I, e 1.656, ambos do Código Civil).


O consentimento se aplica à união estável?

Entende-se que as regras sobreditas acerca da participação do cônjuge na compra e venda aplicar-se-ão de igual modo nas uniões estáveis, caso sejam publicizadas no momento da lavratura da competente escritura pública ou estejam averbadas no Cartório de Registro de Imóveis. A aplicação deverá ser levada a efeito uma vez que inexiste distinção na aplicação dos regimes de bens no casamento e na união estável, de forma que a segurança jurídica dos negócios e resguardo dos direitos dos companheiros, bem como afastamento de prejuízos a terceiros de boa-fé exige a observância de tal mister.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, neste sentido, entende que a regra constante no artigo 1.647, inciso I, do Código Civil se aplica às uniões estáveis. Segundo a Corte, a invalidação da alienação de imóvel comum, realizada sem o consentimento do companheiro, dependerá da publicidade conferida a união estável mediante a averbação de contrato de convivência ou da decisão declaratória da existência união estável no Ofício do Registro de Imóveis em que cadastrados os bens comuns, ou pela demonstração de má-fé do adquirente (REsp 1424275/MT).

Dessa forma, em razão do princípio hermenêutico segundo o qual ubi eadem ratio, ibi jus idem esse debet (onde houver a mesma razão, deve haver o mesmo direito), às uniões estáveis deve ser aplicada a mesma lógica jurídica dos casamentos no que diz respeito ao disposto no artigo 496 do Código Civil.


· NULIDADE RELATIVA

A ausência de consentimento dos demais descendentes acarretará a nulidade relativa do negócio jurídico realizado.


Quais os requisitos da nulidade relativa?

Os requisitos extrínsecos ao negócio jurídico são: (i) a iniciativa da parte interessada; (ii) a ocorrência do fato jurídico, qual seja, a venda inquinada de inválida; (iii) a existência de relação de ascendência e descendência entre vendedor e comprador. Em complemento, os requisitos intrínsecos, segundo a ótica do Superior Tribunal de Justiça, são: (i) a falta de consentimento de outros descendentes; e (ii) a comprovação de simulação com o objetivo de dissimular doação ou pagamento de preço inferior ao valor de mercado (REsp 1356431/DF).

Dessa forma, para que a nulidade relativa seja declarada é imprescindível que se comprove, no caso concreto, a efetiva ocorrência de prejuízo, não se admitindo, na hipótese em tela, que sua existência seja presumida (REsp 1.211.531/MS).


A paternidade posteriormente reconhecida implica na anulabilidade da compra e venda anteriormente realizada?

Segundo entendimento sufragado no âmbito da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça não. De acordo com o STJ, não obstante a decisão judicial que reconheça a paternidade possua natureza declaratória de efeito ex tunc (retro-operante), é certo que não poderá alcançar os efeitos passados das situações de direito definitivamente constituídas. Não terá, portanto, o condão de tornar inválido um negócio jurídico celebrado de forma hígida, dadas as circunstâncias fáticas existentes à época (REsp 1356431/DF).


A ausência de consentimento dos demais descendentes impede a lavratura e o registro da escritura pública de compra e venda?

Não. A nulidade relativa não possui o condão de impedir a perfectibilização do negócio jurídico, ressalvando-se expressamente no contrato a ciência acerca da necessidade da anuência dos demais descendentes e a eventual possiblidade de declaração de anulabilidade do negócio.

Com efeito, tratando-se de negócio jurídico anulável, para que seja decretada a sua invalidade é imprescindível que se comprove, no caso concreto, a efetiva ocorrência de prejuízo, não se admitindo, na hipótese em tela, que sua existência seja presumida” (REsp 1.211.531/MS). A compra e venda poderá, inclusive, ser confirmada posteriormente pelos demais descendentes, por meio da lavratura de escritura pública para tal fim (vide artigos 172 e 173, ambos do Código Civil).


Qual o prazo para se anular a venda de ascendente para descendente sem que os outros tenham consentido?

O prazo para a anulação da venda direta entre ascendente e descendente é de 2 anos, a contar da conclusão do ato (artigo 179 do Código Civil). Segundo a inteligência do STJ, o prazo de dois anos é aplicável caso ocorrida a venda direta de ascendente à descendente ou por interposta pessoa (REsp 1679501/GO). Nesse sentido, dispõe o Enunciado n 368 CJF/STJ que “o prazo para anular venda de ascendente para descendente é decadencial de dois anos (art. 179 do Código Civil)”.

No que diz respeito ao disposto no enunciado da Súmula 494 do STF, que prevê prazo prescricional de 20 anos, contados da celebração do ato, para anular a compra e venda de ascendente a descendente celebrada sem as referidas autorizações, deve-se entender por cancelado (TARTUCE, Flávio.Vol. 3 Direito Civil. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 16ª ed. São Paulo: Forense. 2021, p. 357).


O prazo de anulação se aplica em face dos descendentes prejudicados menores de dezesseis anos ou que estejam submetidos ao poder familiar do ascendente vendedor?

Sim. Contudo, o prazo decadencial somente se iniciará em relação aos descendentes que não estejam sob o poder familiar do ascendente vendedor após completarem dezessete anos de idade, e em relação aos que estejam submetidos ao poder familiar após o seu término (vide artigos 197, inciso II, 198, inciso I, e 208, todos do Código Civil).


Quando se inicia a contagem do prazo anulatório?

O prazo decadencial de dois anos se inicia da data da conclusão do ato, ou seja, da data em que a venda foi efetivada (STJ, REsp 771.736-0/SC, REsp 1679501/GO).

De outro lado, preceitua o Enunciado n. 545 CJF/STJ que “o prazo para pleitear a anulação de venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais descendentes e/ou do cônjuge do alienante é de 2 (dois) anos, contados da ciência do ato, que se presume absolutamente, em se tratando de transferência imobiliária, a partir da data do registro de imóveis”.


A anulação se aplica à permuta de ascendentes com descendentes?

Sim. Nos termos expressos no artigo 533 caput e inciso II do Código Civil, são aplicadas à troca as disposições referentes à compra e venda, sendo “anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.”


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